La conectividad, los tiempos de traslado y la disponibilidad de espacios modernos están modificando las decisiones inmobiliarias de las empresas. Insurgentes concentró 36% de la absorción neta durante el primer trimestre de 2026.
El mapa corporativo de la Ciudad de México comienza a extenderse más allá de los corredores que durante décadas concentraron las principales oficinas, instituciones financieras y sedes empresariales.
Reforma, Polanco, Lomas Palmas y Santa Fe conservan su importancia, pero ya no son las únicas zonas consideradas por las compañías que buscan instalarse, renovar sus espacios o ampliar operaciones.
Los corredores de Insurgentes y el norte de la capital están ganando protagonismo gracias a una combinación de conectividad, inventario disponible, cercanía con zonas habitacionales y nuevos desarrollos adaptados a las formas actuales de trabajo.
Durante el primer trimestre de 2026 se registraron movimientos vinculados con empresas como Total Play y Döhler, además de contrataciones de espacios por parte del Instituto Nacional Electoral. Estas operaciones reflejan una búsqueda corporativa que comienza a distribuirse en más zonas de la ciudad.
Insurgentes concentró 36% de la absorción neta
El corredor Insurgentes captó 36% de la absorción neta registrada en la Ciudad de México durante el primer trimestre de 2026, de acuerdo con los datos citados por Grupo FREL.
La absorción neta mide la diferencia entre los espacios que comenzaron a ocuparse y aquellos que fueron desocupados durante un periodo. Un resultado positivo indica que ingresaron más empresas de las que liberaron oficinas.
Insurgentes también concentra aproximadamente 19% del Área Bruta Rentable corporativa de la ciudad, lo que lo coloca entre los mercados con mayor capacidad para recibir nuevas operaciones y desarrollos.
La actividad del corredor también fue identificada por Newmark, que lo ubicó como el mercado con mayor absorción bruta durante el primer trimestre, con 26 mil 618 metros cuadrados comercializados.
Dentro de este eje destacaron las zonas de Insurgentes Principal, Insurgentes Oriente e Insurgentes Revolución. El reporte calculó para todo el corredor un inventario cercano a 1.28 millones de metros cuadrados y una disponibilidad de 14.49%.
Las cifras pueden variar entre consultoras debido a que cada una utiliza distintas delimitaciones geográficas, clasificaciones de edificios y metodologías. No obstante, los reportes coinciden en señalar a Insurgentes como uno de los corredores con mayor movimiento durante 2026.
Las empresas buscan reducir el costo de trasladarse
La elección de una oficina ya no depende solamente de tener una dirección asociada con el prestigio financiero.
Las compañías están evaluando cuánto tiempo tardan sus trabajadores en llegar, qué opciones de transporte público existen, qué servicios se encuentran alrededor y qué tan sencillo resulta atraer o conservar personal.
Un corporativo instalado lejos de los lugares donde vive una parte importante de su plantilla puede generar trayectos prolongados, mayores costos de transporte, retrasos y desgaste.
Por el contrario, una ubicación conectada con Metro, Metrobús, vialidades principales y zonas residenciales puede mejorar la asistencia presencial y facilitar los esquemas híbridos.
Grupo FREL considera que la descentralización está relacionada con la movilidad y el balance de vida de los colaboradores. Los edificios con transporte cercano, servicios integrados, áreas comerciales y condiciones de bienestar pueden competir con ubicaciones corporativas más tradicionales.
Insurgentes funciona como un eje metropolitano
Una de las ventajas de Insurgentes es su extensión.
La avenida atraviesa buena parte de la ciudad y conecta zonas del norte, centro y sur. También mantiene relación con múltiples estaciones de Metrobús, líneas del Metro, corredores comerciales, universidades, hospitales y áreas habitacionales.
Esta característica permite hablar de varios submercados dentro del mismo corredor.
Las necesidades de una empresa ubicada cerca de Buenavista o Reforma no son idénticas a las de una instalada en la colonia Del Valle, San Ángel o Ciudad Universitaria. Sin embargo, todas pueden aprovechar la continuidad del eje y su conexión con diferentes puntos de la capital.
La oferta tampoco se limita a grandes torres corporativas. Incluye edificios medianos, espacios acondicionados, oficinas flexibles y proyectos de usos mixtos.
Esa diversidad puede resultar atractiva para compañías tecnológicas, despachos, instituciones públicas y empresas de servicios que no necesitan instalarse necesariamente dentro de un distrito financiero tradicional.
El norte ofrece espacio para operaciones de mayor tamaño
El crecimiento del corredor norte responde a condiciones distintas.
Zonas como Perinorte y otros puntos vinculados con los límites de la capital y el Estado de México ofrecen edificios, terrenos y superficies corporativas que pueden ser más difíciles de encontrar en las áreas centrales.
Durante el primer trimestre, solamente 8.5% de los edificios disponibles en la Ciudad de México ofrecía espacios contiguos de al menos 9 mil metros cuadrados. Perinorte y Santa Fe concentraban 59% de esa oferta de gran tamaño.
Esta disponibilidad puede atraer a empresas que requieren reunir a numerosos equipos en un mismo inmueble, instalar centros administrativos, crear campus corporativos o desarrollar operaciones vinculadas con logística y manufactura.
El norte también se beneficia de su conexión con Naucalpan, Tlalnepantla, Atizapán, Cuautitlán y otros municipios donde vive una proporción importante de la fuerza laboral metropolitana.
Para algunas compañías, trasladarse hacia esa zona puede acercar la oficina a sus empleados y reducir la dependencia de los desplazamientos hacia el centro o poniente de la capital.
Reforma y Polanco mantienen su liderazgo
El avance de Insurgentes y el norte no significa que los principales corredores financieros hayan perdido su relevancia.
Durante el primer trimestre de 2026, el Centro de Negocios integrado por Polanco, Lomas Palmas y Reforma concentró 44% de la absorción neta, mientras Insurgentes representó 36%.
En conjunto, ambos mercados reunieron 80% de la absorción registrada en el periodo.
El distrito central mantiene ventajas difíciles de sustituir: concentración de servicios financieros, hoteles, restaurantes, embajadas, firmas profesionales y sedes de grandes corporaciones.
También presentó una tasa de vacancia de 11.1% durante el primer trimestre, inferior al promedio general de la ciudad, lo que reflejó una demanda sólida por sus espacios.
La transformación actual debe entenderse como una ampliación del mapa corporativo, no como un desplazamiento completo de las zonas tradicionales.
Las compañías cuentan ahora con más alternativas y pueden seleccionar ubicaciones de acuerdo con el perfil de sus trabajadores, sus necesidades operativas y su presupuesto.
El mercado de oficinas muestra señales de recuperación
La demanda registrada en Insurgentes forma parte de una recuperación más amplia del sector.
CBRE reportó que el inventario de oficinas Clase A y A+ alcanzó 7.4 millones de metros cuadrados al cierre del primer trimestre de 2026.
La absorción bruta fue de aproximadamente 110 mil metros cuadrados y 75% de las operaciones correspondió a renovaciones, expansiones, subarrendamientos y prearrendamientos.
La tasa de vacancia se ubicó en 17.2%, una reducción de 2.3 puntos porcentuales respecto del mismo periodo de 2025.
Estos movimientos sugieren que las empresas no están abandonando completamente las oficinas después del crecimiento del trabajo remoto. En cambio, están modificando la manera de utilizarlas.
Muchas compañías buscan menos estaciones fijas, pero mejores áreas de colaboración, salas de reuniones, espacios acondicionados y contratos capaces de adaptarse a cambios en el tamaño de las plantillas.
La recuperación continuó durante el segundo trimestre
Colliers estimó que el mercado de oficinas Clase A y A+ acumuló una absorción neta positiva de 103 mil 700 metros cuadrados al concluir el segundo trimestre de 2026.
La tasa de disponibilidad calculada por esa firma aumentó ligeramente hasta 20% por la incorporación de nueva oferta, mientras la renta promedio solicitada permaneció alrededor de 23 dólares por metro cuadrado al mes.
La diferencia frente al 17.2% reportado por CBRE para el primer trimestre no necesariamente implica un deterioro abrupto.
Ambas consultoras trabajan con inventarios, corredores y fechas de corte diferentes. Además, la entrada de nuevos edificios puede aumentar temporalmente la disponibilidad, incluso cuando continúan registrándose contrataciones.
El indicador más relevante será la velocidad con la que los nuevos espacios encuentren ocupantes durante los siguientes meses.
Más de 300 mil metros cuadrados llegarán al mercado
Para 2026 se proyectó la incorporación de aproximadamente 318 mil metros cuadrados de nueva oferta de oficinas.
Los proyectos se concentran principalmente en Bosques, Insurgentes, Reforma, Polanco y Lomas Palmas. Al finalizar el primer trimestre había 351 mil metros cuadrados en construcción dentro de nueve desarrollos con entregas previstas entre 2026 y 2028.
Newmark calculó un volumen en construcción cercano a 378 mil metros cuadrados e identificó proyectos relevantes en Insurgentes, Polanco y Reforma.
La nueva oferta generará mayor competencia entre propietarios.
Los edificios antiguos que no cuenten con buena conectividad, sistemas eficientes, mantenimiento adecuado o instalaciones flexibles podrían enfrentar dificultades para conservar a sus inquilinos.
En contraste, los proyectos que combinen oficinas, comercios, restaurantes, áreas abiertas y acceso al transporte podrán posicionarse mejor, incluso cuando no estén ubicados en el corazón de los distritos financieros.
Espacios listos para utilizarse ganan preferencia
Las empresas también están mostrando interés por oficinas acondicionadas o bajo esquemas conocidos como Plug & Play.
Estos espacios permiten comenzar operaciones con menor inversión inicial porque ya cuentan con mobiliario, cableado, salas de reuniones, instalaciones eléctricas y distribución interior.
CBRE calculó que aproximadamente la mitad de los espacios disponibles en la ciudad y en su Centro de Negocios se ofrecía mediante formatos flexibles, acondicionados, subarrendados o listos para ocuparse.
Para las empresas, esta modalidad reduce el tiempo entre la firma del contrato y el inicio de operaciones.
También disminuye el riesgo de invertir grandes cantidades en adaptar un inmueble cuando la compañía todavía no sabe cuántas personas acudirán diariamente o cómo evolucionará su esquema híbrido.
La flexibilidad se ha convertido así en una ventaja tan importante como la dirección o la altura del edificio.
Tecnología y servicios impulsan las operaciones
Los sectores de tecnología, farmacéutica y servicios corporativos encabezaron una parte importante de la actividad durante el primer trimestre.
Las empresas de tecnología e informática representaron 42% de las operaciones analizadas por CBRE; el sector farmacéutico, 18%, y los servicios corporativos, 16%.
Estas industrias suelen competir por personal especializado y necesitan oficinas que funcionen como una herramienta para atraer talento.
Áreas de convivencia, iluminación natural, terrazas, salas de colaboración, opciones gastronómicas y cercanía con transporte pueden influir en la percepción que los empleados tienen de una empresa.
El edificio deja entonces de ser únicamente un lugar donde se colocan escritorios. Se convierte en parte de la experiencia laboral y de la estrategia de recursos humanos.
Los esquemas híbridos redefinen la ubicación
El trabajo híbrido también modificó la relación entre la oficina y la ciudad.
Cuando una persona acude dos o tres días por semana, la sede empresarial necesita ofrecer razones claras para realizar el traslado.
Las compañías buscan que los días presenciales se concentren en reuniones, capacitación, innovación y convivencia entre equipos.
Esto aumenta la importancia de contar con espacios cómodos, zonas comunes y servicios cercanos.
Al mismo tiempo, las empresas pueden ocupar superficies menores si no necesitan asignar un escritorio permanente a cada integrante.
La consecuencia es un mercado donde algunas compañías reducen metros cuadrados, pero exigen edificios de mayor calidad y mejores ubicaciones.
Esta búsqueda favorece a corredores capaces de combinar transporte, oferta comercial y espacios modernos sin alcanzar necesariamente los costos de las zonas más exclusivas.
La descentralización puede modificar la movilidad urbana
La expansión de las oficinas hacia más corredores puede generar beneficios para la ciudad, pero también nuevos retos.
Una distribución más equilibrada de los empleos podría reducir la concentración de viajes hacia Reforma, Polanco y Santa Fe durante las horas de mayor demanda.
Las personas que viven en el norte o sur de la zona metropolitana tendrían mayores posibilidades de trabajar cerca de sus hogares.
Sin embargo, el traslado de corporativos también puede aumentar la presión sobre vialidades, transporte público, servicios y vivienda en las zonas receptoras.
El crecimiento necesita acompañarse de planeación urbana, infraestructura peatonal, movilidad segura y conexiones eficientes.
De lo contrario, un corredor inicialmente elegido para reducir tiempos de traslado puede terminar generando nuevos puntos de congestionamiento.
Los edificios antiguos deberán actualizarse
La recuperación del mercado no beneficiará de la misma manera a todos los inmuebles.
Los edificios con sistemas eléctricos obsoletos, poca ventilación, elevadores insuficientes o dificultades de acceso pueden perder competitividad frente a la nueva oferta.
Las empresas también evalúan el consumo de energía, la calidad del aire, la seguridad, la accesibilidad y la posibilidad de adaptar los interiores.
Colliers identificó una preferencia por edificios con buenas credenciales ambientales, oficinas flexibles y ubicaciones conectadas.
Para los propietarios, conservar ocupación puede requerir inversiones en modernización, eficiencia energética, áreas comunes y tecnología.
La competencia ya no ocurre solamente entre corredores. También se desarrolla entre generaciones de edificios.
Una nueva definición de ubicación estratégica
Durante décadas, la mejor ubicación corporativa se relacionó con la cercanía a otros grandes corporativos y con el prestigio de una dirección.
Ese criterio continúa siendo importante, pero ahora comparte espacio con otros factores.
Una oficina estratégica es también aquella que permite llegar mediante distintos medios de transporte, ofrece servicios cotidianos y facilita la convivencia entre la vida personal y laboral.
Insurgentes reúne varias de esas condiciones y cuenta con inventario suficiente para recibir nuevos proyectos.
El norte, por su parte, ofrece superficies amplias y cercanía con una fuerza laboral que anteriormente debía recorrer largas distancias hacia el centro o poniente.
Reforma, Polanco y Santa Fe seguirán funcionando como referencias empresariales, pero deberán competir con corredores que ofrecen soluciones distintas.
El nuevo mapa corporativo de la Ciudad de México no tiene un único centro.
Está compuesto por varios nodos conectados con los lugares donde vive el talento, con las necesidades de cada industria y con edificios capaces de adaptarse al trabajo híbrido.
La oficina no desapareció. Cambió de tamaño, de función y, cada vez con mayor frecuencia, también de ubicación.
Con información de Real Estate Market, Grupo FREL, CBRE, Newmark y Colliers.
